Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли сейчас покупать жилье или лучше подождать еще.
С начала года продажи на рынке новостроек в России начали заметно снижаться, что было вполне предсказуемо: отмена льготной ипотеки практически лишила массового покупателя возможности приобрести жилье. В мае аналитики зарегистрировали рекордно низкий уровень сделок на рынке новостроек как в Москве, так и в регионах. Вместе с экспертами разбираемся, сможет ли повлиять на ситуацию решение Центробанка снизить ключевую ставку с 21% до 20%.
По данным DataFlat.ru, падение продаж в Москве составило 41% год к году, в Московской области — на 39%. Тренд подтверждается и данными по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, где продажи снизились на 40% и на 28% соответственно.
Казалось бы, раз спрос на жилье в России есть, цены должны снижаться — застройщики могли бы делать скидки. Но вместо этого цены выросли на 7-16% по всей стране.
Москва и область (май 2025 года, за 1 кв. м):
◦ Москва — 497 тыс. руб. (+12% за год);
◦ Новая Москвы — 303 тыс. руб. (+16%);
◦ Подмосковье — 223 тыс. руб. (+10%).
Другие регионы (май 2025 года, за 1 кв. м):
◦ Калининград — 157 тыс. руб. (+13%);
◦ Екатеринбург — 172 тыс. руб. (+13%);
◦ Пермь — 155 тыс. руб. (+13%).
При этом в Калининграде продажи остались на прежнем уровне, а в Екатеринбурге и Перми — упали почти в два раза.
Некоторые застройщики объявляют акции со скидками до 40–50% на отдельные квартиры, но, как говорят риелторы, это не снижает среднюю цену за квадратный метр — такие предложения единичны и не меняют общую ситуацию.
«Позитивный сигнал» для рынка?
Снижение ключевой и, как следствие, ипотечной ставки — один из важнейших факторов, способных «оживить» спрос.
«Влияние ключевой ставки на рынок жилья практически прямое», — объясняет президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
«В 2024 году почти 90% сделок на первичном рынке происходили с использованием механизма ипотечных кредитов — в полном объеме или в частичном, но всё равно это были ипотечные кредиты. Без доступного долгосрочного кредитования надеяться, что население сможет активно приобретать недвижимость, безусловно, не приходится. Причем это характерно не только для России — во всём мире всю недвижимость покупают за счет дешевых долгосрочных кредитов», — комментирует Антон Глушков.
В то же время эксперт отмечает, что на первичном рынке жилья ситуация не изменится, поскольку 90% сделок совершается по льготной «семейной» ипотеке с господдержкой. Рыночная ипотека без субсидий занимает менее 9% от общего объема выданных кредитов — настолько малая доля связана с крайне высокими ставками около 30% годовых, что делает такие кредиты неподъемными для большинства покупателей. Даже если ключевая ставка снизится на 1%, это не приведет к росту спроса на ипотеку по рыночным условиям.
«Столь незначительное снижение ключевой ставки может лишь сохранить надежду на лучшую жизнь в еще теплящихся бизнесах, но продажи на рынке недвижимости это с места не сдвинет, — подтверждает президент Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский, отмечая замедление рынка даже в премиальном и элитном сегментах.
«Покупатели не готовы к быстрым решениям, каждый договор — результат многомесячного выбора и длительного и скрупулезного процесса. Причин этому несколько: обширный выбор предложения на рынке, сохраняемая на высоком уровне ключевая ставка, неожиданно для многих серьезно укрепившийся рубль, а также сохраняемый позитивный фон в переговорном процессе с США», — сказал Евгений Скоморовский.
Снижение ипотечных или рассрочка?
Несколько банков анонсировали падение ипотечных ставок. Первым откликнулся «Сбер», снизив процент по ипотеке на 2-3,5% пункта. В итоге, минимальная ипотечная ставка на новостройки с учетом всех преференций для клиентов банка составит 22,4%. Во второй половине июня пообещал снизить ставки и ВТБ — на 1,5-2 пункта, о чём сообщил председатель правления банка Александр Пахомов.
Эксперты сошлись во мнении, ипотека станет по-настоящему доступной только тогда, когда ключевая ставка опустится как минимум до 10-12%, что позволит банкам выдавать кредиты под 14-16%.
«На данный момент единственный драйвер продаж в сегменте новостроек — рассрочки на время строительства и даже за его пределами», — отметил президент Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский.
